北京市鼎弘律师事务所

一、基本案情

  2010年9月，柳某与边某签订了一份租赁协议书，约定将其店面租赁给边某从事商业经营，租期为5年。边某未经柳某同意不得私自转租、转借、转让或以其他变相方法由他人使用店面，如有违约，应由违约方承担全部损失。一年后，边某因经营不善将该店转租给第三人王某。王某在重新装修该店面时，征询了柳某意见，柳某同意王某装修。此后，店面由第三人王某经营。2013年6月，柳某欲将店面转租他人，遂以承租人边某未经其同意擅自转租为由请求法院解除双方租赁合同。承租人边某委托本所律师作为诉讼代理人。经审理法院认为，承租人边某的转租行为有效，出租人柳某不能行使单方解除权。

二、本所律师评析

本案涉及的法律问题主要为：1、合同的单方解除权；2、合同的单方解除权的时间限制。

合同单方解除权有两种，一种是法定解除权，一种是约定解除权。第一、法定解除权：《中华人民共和国合同法》第224条第2款规定:“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二、约定解除权：当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效。如果当事人之间约定了擅自转租可以解除合同的违约责任形式，则视为有明确约定，应按双方约定处理。本案中租赁协议中有约定，为约定解除权。

  但是出租人行使单方解除权是有时间限制的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该解释规定的出租人行使权利的6个月为除斥期间，如果出租人知道或者应该知道其转租的事由，而怠于行使权利，那么该单方解除权在除斥期间过后即归于消灭。

本案双方当事人虽然在合同中约定了未经出租人同意不得私自转租的条款，出租人柳某也依法享有合同单方解除权，但根据第三人王某在重新装修时征得柳某同意的事实，出租人柳某应当知道承租人边某转租的事由，却未在6个月内行使单方解除合同权，其于两年后再来主张该解除权，法院不予支持是于法有据的。鼎弘律师事务所律师提醒您：单方解除权需及时行使，否则过了除斥期间即使主张该权利也不会得到法院的支持。