本案中,我们的委托人是北京市丰台区长辛店XX冲压件加工厂,法定代表人:高XX。住址:北京市丰台区长辛店xx号,委托人于1994年起,与被告人 北京长鹏投资管理公司签订有租赁协议,一直租用被告位于委托人住址处的房屋至2011年12月31日,但是在2011年8月,委托人所租用的房屋面临着被拆迁的结果,委托人不得不面临着停工并且被拆迁的结局,因此损失是肯定,不仅需要搬迁,而且对于之前形成的稳定的业务关系也是一个不小的影响。
本案确实有他的特别之处,首先,本案的事发的时间在2011年颁布的《北京市国有土地房屋拆迁补偿条例》,生效的时间是2011年1月21号,该地方性政府规章适用的范围仅仅限于城市土地上的房屋拆迁,因为北京市目前对于房屋拆迁的管理是在双轨制来进行管理的,所以对于该法律适用的确定首先应该确定该土地的性质,之后我们才能确定拆迁主体是谁,从而决定我们的补偿金应该归谁要。其次,委托人和被告之前的租赁合同在2011年12月31日已经到期,而本案的诉讼点已经在2012年,我们的委托人在租赁合同中已经处于违约的状态,已经处于不利的位置。再次,我们认为,即使委托人已经是处于遭受损失的情形,根据合同的相对性,我们不能够混淆了本案存在的两个法律关系,一是租赁合同关系,二是征收人或者是侵权人之间的法律关系,委托人的损失是由征收人或者侵权人造成的,我们基于合同关系是无法实现向征收人或者侵权人的索赔的。
北京市鼎弘律师事务所的肖律师代理这个案子以后,认为本案应该可以从三方面的情形去考虑和分析,
1. 委托人作为房屋的承租人是否属于被拆迁人的范围?
答:我们查阅了北京市的两部拆迁条例,对于租用他人房屋的进行经营的情形,都没有明确列入被拆迁人范围,这就意味着,我们直接去拆迁人那里进行补偿是没有什么什么明确的依据的。对于丰台区长新店镇人民政府文件的规定,也没有将此种情形列入被拆迁人的范围。
2. 那我们应该从哪些方面进行努力维护委托人的权益呢?
答:首先,无论我们采用哪部规定,拆迁或者拆迁许可都是一种具体行政行为,根据《行政许可法》的规定,行政相对人对于行政机关的具体行政行为不服的,可以提起行政复议或者诉讼,要求取消行政许可或者确认具体行政行为违法。
3. 那委托人的损失该怎么计算呢?
答:因为我们租赁合同在2011年12月31日到期之前的全部时间,一旦经过上述的法律程序确认违法,我们可以依据《国家赔偿法》的规定向行政机关申请国家赔偿。另外,拆迁的实施方,根据《侵权责任法》的规定,在没有获得法律许可之前,拆除他人房屋,侵害了承租人的权益,也可以向侵权人的请求损害赔偿。