快速咨询电话：135-2243-7485
欢迎光临国内口碑较好，胜诉较高的律师事务所——>北京鼎弘律师事务所
|
【基本案情】 2005年5月23日，李某、李某某与谭某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定李某、李某某将其所有的位于上海市闵行区某房屋转让给谭某某，房屋建筑面积为155.60平方米，转让价格为132万元（李某、李某某的净到手价格），交易时产生的相关费用，李某、李某某只承担印花税及交易手续费。谭某某于2005年4月18日支付5万元定金，2005年4月28日前支付23万元，2005年5月30日前支付20万元，2006年11月17日前支付84万元。李某、李某某于2005年6月15日前腾出该房屋并通知谭某某进行验收交接，双方于2006年11月17日向房地产交易中心申请办理转让过户手续。谭某某未按合同付款协议约定期限付款的应当向李某、李某某支付违约金，违约金按谭某某逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过三日后谭某某仍未付款的，除谭某某应向李某、李某某支付三日的违约金外，李某、李某某有权单方解除合同。李某、李某某单方解除合同的，应当书面通知谭某某，谭某某承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。李某、李某某可从谭某某已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给谭某某，已付款不足违约金和赔偿金部分的，谭某某应在接到书面通知之日起三日内向李某、李某某支付。合同还约定从2005年4月20日后该房屋的贷款银行还款费用由谭某某支付。 合同签订当日，双方另签订了《补充协议》一份，约定某房屋房屋的贷款余额本金截止2005年4月20日为839,945元，经双方协议，该房屋的交易价格为132万元，谭某某在2005年5月31日前应支付给李某、李某某的首付款为480,055元，从2005年4月20日起谭某某承担该房屋李某、李某某的银行贷款，李某、李某某必须在2005年6月15日前将该房屋交付给谭某某使用。双方在2006年11月17日至12月17日对该房屋进行交易过户，从签订本协议之日起，该房屋的所有义务和权利均由谭某某承担。双方交易过户时，由谭某某将该房屋上的银行贷款全部结清，在谭某某全部结清贷款后，也宣告谭某某购买该处房地产的所有房款已经全部支付给李某、李某某。协议还约定了税费的负担和其他事项。 合同和补充协议签订后，李某、李某某依约将系争房屋交付给谭某某，谭某某对该房屋进行了装修，并实际入住至今。谭某某亦向李某、李某某支付了48万元的首付款，并按月向中国银行上海市闵行支行归还系争房屋上李某名下的银行贷款。自2005年7月20日起至2010年4月20日止，谭某某累计代为归还银行贷款本金133,701.41元，利息227,942.44元，另支付的罚息累计为262.01元。 2010年2月9日，双方就系争房屋的转让另签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定转让价格为160万元（李某、李某某净到手价格），谭某某于2005年4月18日支付5万元定金，2005年4月28日前支付23万元，2005年5月30日前支付20万元，2010年3月2日前支付84万元，2010年3月10日前支付28万元。双方于2010年3月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的其余条款同双方于2005年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》。 2010年3月15日，李某、李某某委托律师向谭某某发《律师函》称，因谭某某未按约于2010年3月10日前支付购房款112万元，故发函催告，要求谭某某于2010年3月18日12时之前将上述购房款汇入李某、李某某指定的账户。若逾期未全部支付的，李某、李某某将依法解除《房地产买卖合同》并追究违约责任。 2010年3月19日，李某、李某某委托律师再次向谭某某发《律师函》称，因谭某某未能在2010年3月18日12时之前支付购房款112万元，因此李某、李某某现发函解除《房地产买卖合同》，要求谭某某支付违约金32万元，此款在谭某某支付的首付款中扣除，余额将予以返还，并要求谭某某在接到律师函之日起5日内，搬离七莘路3333号12区5号301室的房屋。之后，李某、李某某诉至原审法院，请求判令：一、解除李某、李某某与谭某某签订的《房地产买卖合同》；二、谭某某向李某、李某某支付违约金32万元；三、谭某某搬离闵行区七莘路3333号12区5号301室的房屋。谭某某辩称，不同意李某、李某某的诉讼请求。 原审认为，李某、李某某与谭某某于2005年5月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效。合同签订后，双方亦按约履行各自义务，但双方于2010年2月9日就该房屋交易另行签订《上海市房地产买卖合同》，对转让价款和过户时间重新进行了约定，该约定变更了交易的价格和时间，是双方真实意思的表示，李某、李某某及谭某某均应按照变更后的合同约定履行义务。根据该合同约定，谭某某应在2010年3月10日前向李某、李某某支付购房款112万元，但谭某某未能按期履行付款义务，已属违约，且在李某、李某某指定的2010年3月15日前，亦未能付清房款，李某、李某某据此行使合同解除权，符合合同约定，法院予以支持。当事人依约行使解除权的，合同自通知到达对方时解除，因此，原审法院确认双方的《上海市房地产买卖合同》于2010年3月20日解除。对于谭某某认为2010年的房地产买卖合同仅为过户所用，并非双方真实意思，双方履行的是2005年买卖合同的抗辩意见，原审认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以依法变更合同，变更后的合同对当事人具有法律约束力。李某、李某某及谭某某自2005年签订买卖合同后，未能按约办理过户手续，该买卖合同并未履行完毕，至2010年2月9日，双方就尚未履行完成的合同内容重新做了约定，该约定对双方具有约束力，双方均应按此合同履行义务。即便谭某某认为双方真实意思为按照2005年合同履行的辩解成立，则按照2005年的买卖合同及当天所签《补充协议》约定，谭某某亦应在过户时将系争房屋上的银行贷款全部结清，然而谭某某亦未能在双方约定的2010年3月15日过户日前将剩余贷款还清，或提供相关证据证明曾向银行申请，也已属违约。据此，对于谭某某的上述抗辩，法院不予采纳。房屋买卖合同解除后，谭某某应将系争房屋返还李某、李某某，谭某某支付的首付款48万元及代为偿还的银行贷款（133,701.41元+227,942.44元），李某、李某某应予以返还。关于李某、李某某认为已付的贷款本息不包含在总房价款160万元中，房屋的目前总价在200万元左右，且谭某某实际居住系争房屋4年多，也应支付使用费的观点，原审认为，谭某某在支付了首期房款后入住使用系争房屋，符合双方的合同约定，李某、李某某要求其承担房屋使用费，没有合同依据，法院不予支持。关于谭某某在系争房屋内的装修残值，根据双方的陈述，综合考虑到装修残值对李某、李某某方的实际使用价值、谭某某的违约程度，酌定由李某、李某某补偿谭某某装修损失3万元。对于李某、李某某主张的违约金，谭某某认为过高，要求予以减少，原审法院结合李某、李某某的实际损失，兼顾合同的履行情况、谭某某的过错程度及预期利益等综合因素，酌定谭某某支付违约金3万元。 原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条之规定，于二Ｏ一Ｏ年八月六日作出终审判决结果为维持原判。一、李某、李某某与谭某某就上海市闵行区七莘路3333号12区5号301室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年3月20日解除；二、谭某某于判决生效之日起十日内向李某、李某某返还上海市闵行区七莘路3333号12区5号301室的房屋；三、李某、李某某于判决生效之日起十日内向谭某某返还购房款841,643.85元；四、谭某某于判决生效之日起十日内向李某、李某某支付违约金3万元；五、李某、李某某于判决生效之日起十日内向李某、李某某支付装修补偿款3万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币计3,050元，由李某、李某某负担2,764.06元，谭某某负担285.94元。 判决后，谭某某不服，上诉于二审法院称，2010年2月9日双方签订的买卖合同并非双方真实意思表示，该合同只是为办理过户手续之用。双方实际履行的仍是2005年5月23日签订的买卖合同，上诉人已向被上诉人支付了购房款48万元，履行了以被上诉人名义偿还贷款至今等主要义务，并实际居住在系争房屋内，唯一未完成的即是办理过户登记手续。然办理过户登记手续是被上诉人的主要义务，上诉人基于对被上诉人的信任，才未及时办理过户手续。双方约定的160万元交易价格并非双方真实意思表示，因房屋交易的相关规定，原约定的132万元合同价不能通过审核，所以签订160万元交易价格的合同之目的仅为办理过户之用。假如160万元价格是双方合意，加上之前上诉人已付款，则实际购房款将是190余万元，另外系争房屋上仍有银行贷款如何偿还未作约定，故该合同不具有可操作性。且该合同附件三备注栏无上诉人的签字，上诉人也不知情，被上诉人以此条款要求解除合同，无事实依据和法律依据。退一步讲，160万元购房款为新的约定，也应驳回被上诉人解除合同之请求，判决双方继续履行合同。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。 被上诉人李某、李某某辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 终审判决结果为：一、维持上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第826号民事判决第一、二、三、四项。二、变更上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第826号民事判决第五项为李某、李某某于本判决生效之日起十日内向谭某某支付装修补偿款3万元。 |
快速咨询电话：135-2243-7485
电 话：010-58695477
地 址：北京市朝阳区建国路86号佳兆业广场写字楼2202室
邮 箱：664802473@qq.com
备案信息：