在二手房买卖中，每遇房价上涨或下跌都会出现买方或是卖方违约的情况。诉至法院，经北京鼎弘律师事务所代理了多起房屋买卖合同违约，北京卖方违约尤为严重，北京房产涨价迅猛，导致很多卖家在签约后临时反悔，那么房屋买卖合同里面的约定是否有意义？房屋买卖合同遇卖家违约应该怎么办？

一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办？

(一) 买房可以要求继续履行。当事人不履行合同义务或是与履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或是赔偿损失等违约责任。首先要求违约放继续履行合同，如对延迟履行约定了违约金的仍可要求支付延迟履行违约金，如没有约定延迟履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有些情况不适用继续履行：

1、  法律上或者事实上不能履行；

2、  债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

3、  债权人在合理期限内未要求履行。

(二) 解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

1、  定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一放违约时，应双倍返还定金。其中需要注意，定金数额不得超过合同总价的20%，超过部分将不被视为定金。

2、  违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或是计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额地域造成的损失，当事人可以请求法院或是仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或是仲裁机构予以适当减少

3、  赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：

(1)     合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约放应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决

(2)     虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失、损失赔偿的金额应相当于因违法给对方造成的损失一一包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

二、房屋买卖合同一方违约咋办

按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此除合同另有约定还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同事，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定可参照以下方式：

(一) 双方协商确定的，从其约定；

(二) 双方不能协商确定的：

1、  原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同棟相同楼层及房型；其次是相邻棟同楼层及房型；再次是相同区域内房屋与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失)；

2、  无最相似房屋比照，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履行情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩发等因素。

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